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房地产新政指向新时代

2014年08月26日   生活资讯 来源:游金地   编辑:Mr.shirley
  举世睹目的十八届三中全会落下帷幕,11月15日晚间,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文公布。此次会议,改革力度之大、政策面之宽堪比1978年十一届三中全会,意义非常重大,尤其是对房地产市场将产生深远的影响。
  举世睹目的十八届三中全会落下帷幕,11月15日晚间,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文公布。此次会议,改革力度之大、政策面之宽堪比1978年十一届三中全会,意义非常重大,尤其是对房地产市场将产生深远的影响。

  第一,着眼“供需”调控手段从“行政化”向“市场化”转变

  纵观整篇《决定》,可以看出直接关于“房地产”的表述非常少,“房地产调控”这个字眼更是压根没出现。但事实上,早在三中全会召开前,10月29日中共中央政治局第十次集体学习时,关于房地产调控的“调子”已经提前释放,“加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。”简言之,市场的归市场,政府的归政府。

  根据新思路,今后,房地产调控主要依靠“市场化”手段,减少行政干预,增加供应,解决房源不足的问题,将是大势所趋。不过,政府该管的还是要管,比如困难群体的住房问题,政府不仅应该管,还应该加大力度。目前已在郑州等地试行的“三房合一”,即廉租房、经适房、公租房合并为公租房,模式已得到普遍认可,未来有望进一步推广。

  因此,未来房地产市场,将有一个显著的特点,市场的更市场,保障的更保障。对于商品房市场,政府将一点点拽回那只爱多管闲事的手,逐渐取消限购、限贷等政策;另一方面,则将拿出更多精力用于保障房建设,政策上对低收入家庭予以倾斜,这样的一个“二元化”模式,值得期待。

  第二,持有环节不再享免费午餐“房产税”加快推进

  “加快房地产税立法并适时推进改革”,三中全会明确了对房产税改革的方向。其实“房产税”的呼声已经喊了很久,但是目前在房地产税征收的立法方面并不完善,房产税暂不具备大规模征收的条件。不过,随着立法的逐步完善与全国住房信息联网系统的建立,房产税全面征收将是未来的政策方向,政府靠地价来维持土地财政的行为也将得以转变。

  而且,三中全会明确指出“房地产税”,而不是“房产税”,因此,未来征税对象将不仅限于购房者,开发商也很有可能纳入征收范围。以前房地产市场涉及到的税费,主要集中在开发阶段和交易环节,今后,调控措施将向“持有”环节渗透,目前持有环节基本是零税费,这就使得住宅持有成本不高,而空置率不低,很多炒房客持有房产等待价格上涨。一旦开征房产税,多套存量房将会牵连,炒房现象将进一步降温。

  第三,农村土地同权同价让农民也“富起来”

  本次会议提出,建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。未来十年,农民,尤其是在中心城市周边10公里至15公里范围内的农民,将受益于此成功“富起来”。

  可以算笔账,过去,政府从农民手中征地,需要付给农民60倍的补偿款,以每亩地800元计算,农民每亩地可获得4.8万元的补偿款,但是,政府向开发商出让的时候,每亩地一般可高达300万元。今后,如果同权同价,农民将直接得到300万元,这将是一个巨大的飞跃,农民可就此迅速致富,收入大大提高,充分享受改革的成果。

  建立城乡统一的用地市场,给农民更多的财产权利,同时也将有利于二元结构“破题”。让土地可以同权同价,有了钱,他们拥有的股份还可以有偿转让,宅基地也可以抵押担保。这样农民真正能够离开乡土,让出这块建设用地来,让出农地,留下的人和企业可以去经营。进城的拿钱进城,留下的也可以拿钱继续发展农业。再加上,户籍制度的改革,农民进入中小城市不再有户籍障碍,因此,势必会加快城乡发展一体化进程,从而助推城镇化。

  整体来看,三中全会关于房地产调控提出了一条崭新而又充满智慧的新思路,我们知道,方向比努力重要,因此,这次的“顶层设计”非常令人欣慰也非常值得期待。但是,我们也应该清楚的看到,这样大刀阔斧的改革,势必会涉及不少人的既得利益,阻力之大,也足以想象,这些政策,多少可以得到落实,还要看政府改革的决心。

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