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“以房养老”试点下月即将启动

2014年07月08日   关注老人 来源:游金地   编辑:小柒
   此前讨论广泛的“以房养老”试点政策,在经过3个月内部征求意见后正式落槌。昨日,保监会召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(简称《意见》),明确从7月1日起至2016年6月30日,北京、上海、广州、武汉将开展以房养老试点。   
  此前讨论广泛的“以房养老”试点政策,在经过3个月内部征求意见后正式落槌。昨日,保监会召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(简称《意见》),明确从7月1日起至2016年6月30日,北京、上海、广州、武汉将开展以房养老试点。
  
  60岁以上方可将房产抵押给险企
  以房养老,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
  《意见》称,7月1日起为期两年内,北京、上海、广州、武汉四个城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。拥有房产完全产权的老年人,将房产抵押给保险公司,还继续拥有房屋使用、收益等双方协商后处置权,并照约定条件领取养老金直至身故。身故后保险公司将获得抵押房屋处置权,处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
  根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品,保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品,保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
  试点险企偿付能力充足率不低于120%
  据悉,此次采取试点先行方式,包括幸福人寿在内的寿险公司成为首批试点公司。而记者从侧面了解到,中国人寿广东方面暂未有迹象显示已为首批试点。
  《意见》中对保险公司开展试点的资格条件要求包括:已开业满5年,注册资本不少于20亿元;满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;具有专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律进行处理;具有房地产物业管理专业人员,或委托有资质的物业管理机构,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
  中国式“以房养老”仍存难题待解
  虽然中国的“421”家庭结构以及汹涌而来的白发浪潮,亟需找到破解养老的好办法,但“以房养老”在目前房产产权只有70年、人们观念难以改变以及房地产市场不健康发展的背景下,能否顺利发展,还是问号。
  难题1
  房产产权只有70年,到期老人怎么办?    
  最大的壁垒是中国的房产产权都是70年,产权到期老人没有故去,或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了,又或者碰上拆迁,保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理,到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。所以一些保险公司对此也都很慎重,在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价,以此来规避风险,而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因,感觉很不值。此外,三、四线城市可操作性要小于一、二线城市。
  难题2
  房地产市场发展不稳定,险企怎么规避风险?
  国内的房地产市场如过山车一样起起伏伏,这同样使保险公司面临巨大保额风险。养老是长期恒定的风险投资,所以如果抵押物面临巨大贬值风险,保险公司同样积极性也不会太高。一位保险从业者说,难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。 
  延伸
  养老概念跻身长期题材
  对于“以房养老”政策落地,市场预期,此办法实施将为寿险公司发展主业,提供巨大市场空间。有分析人士称,养老概念作为长期题材,同时又具有广大市场支撑,有望中长线持续走强。具体来看,相关受益股大致分为养老服务平台、养老地产、养老医疗、养老保险等四大领域。
  首先,养老服务平台。目前沪深两市主要有3家上市公司涉及相关概念,分别为双箭股份、上海三毛和奥维通信。
  其次,养老地产。涉及养老地产用地的划分。目前国内养老用地并未单独划分,供地计划中养老项目比例不足,造成土地成本偏高。其实,养老地产土地供应可区分对待。根据目标对象不同,养老地产可分为慈善养老院和高端社区。前者为最基本保障,出于对特定群体老人的关怀。而后者针对中高端养老群体,可租可售的养老地产项目,属于完全市场行为的,则应考虑市场化或者半市场化方式进行供地,差别对待。《意见》提出完善税费优惠政策,对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费,对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。具体受益公司为天宸股份、世联地产和首创股份等。
  第三,养老医疗。养老医疗是老龄化的最直接受益者之一。在行业中,针对老年人的药品、保健品以及医疗器械、医疗服务等细分领域将直接受益。具体个股为桑乐金、东软集团、鱼跃医疗、尚荣医疗、迪安诊断、哈药股份、海南椰岛、以岭药业和交大昂立等。
  第四,养老保险。《意见》明确提出鼓励老年人投保保险产品,开展反向抵押养老保险试点,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。而保险业更是首当其冲,目前两市保险上市公司共有3家保险公司,为中国平安、中国太保、中国人寿。

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