青岛高端住宅量价齐升 二手房价格持续稳定

　　今年第三季度，岛城高端住宅市场成交量环比上涨了三成以上，其价格也呈现出小幅攀升的趋势。据仲量联行日前发布的第三季度青岛房地产市场分析报告显示，第三季度，青岛住宅市场成交量稳定增长，全市所有区域新建商品住宅的总成交量为26914套，环比上涨3.8%。其中，高端住宅市场成交量为1793套，环比上涨34.5%。

　　高端住宅成交涨三成

　　据统计，第三季度，青岛住宅市场成交量稳定增长，全市所有区域新建商品住宅的总成交量为26914套，环比上涨3.8%，同比下降7.8%。其中，高端住宅市场成交量为1793套，环比上涨34.5%；在供应量方面，上季度高端住宅市场的新增供应共计1952套，共有6个项目推盘入市。

　　据介绍，由于今年上半年高端住宅市场的新增供应有限，多数项目在本季度集中加推楼盘，带动成交量大幅上升。在经历了两年的政策调控之后，能够在户型和价格等方面找准定位的高端住宅项目可以极大地释放出观望已久的改善型需求。统计数据显示，上季度高端住宅市场的新增供应共计1952套，共有6个项目推盘入市。值得关注的是位于香港东路上的世茂拾贰府项目于第三季度开盘，共推出340套住宅单位，并在开盘当季达到40%以上的去化率。

　　服务式公寓市场趋于成熟。据介绍，在服务式公寓市场方面，随着市场逐渐成熟以及买家逐渐趋于理性，商住两用的物业开始退出青岛的服务式公寓市场。在市北中央商务区，之前的商住两用物业逐渐转变成纯办公物业进行销售或者租赁。而在市南、崂山的商务区以及部分沿海的稀缺位置，商业产权的公寓正逐渐发展成由专业的运营商进行统一物业及资产管理的真正意义上的服务式公寓。

　　高端住宅房价小幅攀升

　　在全市商品住宅价格连续上涨带动下，高端住宅价格小幅向上波动。报告显示，第三季度青岛高端住宅市场的成交均价为19478元/平方米，环比上涨0.6%。目前，虽然青岛住宅市场仍是以刚需客户为主要购买力，但随着新建商品住宅价格连续数月环比小幅上涨，可同时满足改善性和刚性需求的中高端楼盘价格也出现小幅向上波动。

　　租金方面，高端住宅的租金第三季度环比上涨0.6%，主要是由于夏季短期租赁需求增多带动的。随着第四季度青岛租赁市场进入淡季，加之经济疲软使得跨国公司派遣的外籍员工租赁需求有限，青岛的高端住宅市场租金将有所回落。预计2013年下半年集中供应的新项目会持续分流二手房市场需求，加之上半年二手房需求的提前透支以及年底银行房贷额度的收紧，第四季度二手房市场成交量将有所回落，价格也将趋于稳定。而新房市场上，由于市场存量较高，价格仍不具备大涨的基础。

　　甲级写字楼供需矛盾加大

　　报告显示，甲级办公楼市场供需矛盾的加大，使得其租金承压。据介绍，截至2013年第三季度末，青岛甲级办公楼平均有效租金为每天4.4元/平方米，环比下降1.3%。乙级办公楼市场的租金表现相对平稳，排除新竣工项目带来的影响之外，租金水平继续保持小幅上涨的态势。第三季度，青岛办公楼市场整体租金与上季度基本持平，为每天2.9元/平方米。对此，仲量联行青岛董事总经理白路表示：“预计未来两个季度，青岛办公租赁需求相较于前两个季度将有所减弱。在甲级办公楼市场上，日益凸显的供需矛盾将给租金带来进一步的下行压力。”

　　此外，统计数据显示，全市优质购物中心可比项目的首层平均租金环比上涨2.8%。第三季度，全市优质购物中心可比项目的首层平均租金环比上涨2.8%，达到每天10.5元/平方米。旅游消费的拉动使得旅游景点附近购物中心的营业额较上个季度均有显著增加。对此，白路表示：“2013年的前三季度，青岛优质零售地产的新增供应仅为16.6万平方米，同比大幅回落，市场竞争的加剧使得多个项目延期交付。预计第四季度青岛中心有望投入使用，正在积极进行招商的华润万象城、银座购物中心等项目也将于未来一到两年内竣工交付，更多优质购物中心的交付将为青岛的零售地产带来崭新的格局。”