办公住宅“四不像” 房产权如何维护

　　你买房是为了干什么？有的人是为了居住，有的人为了投资，有的人为了经营，有的人投资自住兼而有之……曹先生（化名）买房是为了注册公司，可是当他交了定金准备购买中山路99号时，却发现这个项目虽然号称是“新街口纯商务办公型甲级写字楼”，实际土地使用性质却是酒店式公寓。尽管开发商保证可以在鼓楼区注册公司，却实现不了曹先生想拿“市执照”或“省执照”的愿望。曹先生坚持要退房，开发商坚持不肯，于是引发了一场官司。

　　“四不像”项目如何诞生？

　　根据业主提供的资料，记者随即电话采访了鼓楼区人民政府华侨路街道经济科的耿主任，她表示，自己确实接到上级领导通知，协助中山路99号的业主到鼓楼区工商局办理公司注册登记。“中山路99号是酒店式公寓项目，应该是不可以开公司的，不过鼓楼区政府对其特事特办，可以用这个地址来注册公司。”耿主任表示，“协助办理最主要的就是开一张证明，证明中山路99号可以开公司，请鼓楼区工商局予以支持。”

　　她还回忆说，直到现在，一共有四个业主找她开过这样的证明，据说是去鼓楼区注册公司成功了，但是开发商并未提供书面材料供其存档。当记者问及这个函件的有效期是多久时，耿主任说这个说不好，要听上级通知。

　　既不是办公楼，又不是住宅

　　记者以购房者的身份来到了售楼处，售楼处工作人员表示，中山路99号这个项目尽管只有一栋楼，却涵盖了三种物业类型，分别是办公、商业和酒店式公寓。因此，土地的使用年限也不一样。“一楼到四楼的用途是办公和商业，因此土地的使用年限是40年。五楼及以上楼层的物业类型是酒店式公寓，土地使用年限为65年。”销售人员说。

　　“我们的酒店式公寓完全按照办公空间设计的，房间里没有接水管，所以不具备居住的条件。”销售人员向记者主要推销的也是酒店式公寓。记者在样板间看到，挑高的空间被隔成两层，放着办公桌椅等。销售人员表示：“土地使用年限65年的酒店式公寓就是住宅，缺点是限购、限贷，优点是和住宅项目享受一样的税费，比商业用房的税费要低不少。”

　　街道特批：可以注册公司！

　　既不是办公楼，又不是住宅“四不像”项目如何诞生？

　　曹先生一直在寻找办公场所，以便注册公司。今年5月，他无意中看到了中山路99号的广告宣传单，上面写着“企业可以直接使用”“人性化商务空间”“新街口纯商务办公型甲级写字楼”等宣传。曹先生立刻被吸引了。

　　曹先生说，看房过程中销售人员一直强调其所售的房屋属于酒店式公寓，可以用于公司商务办公和注册公司。看过样板房之后，曹先生选中了8楼一套房，建筑面积为96.1平方米，房屋总价为311万余元，并于2013年5月24日签订了商品房认购协议，当日支付了房屋定金5万元。

　　购房目的没有达成，应该退还定金

　　“这是典型的一个打擦边球的‘四不像’项目。”北京市中银（南京）律师事务所汤圣泉律师说，根据2010年实施的《江苏省城乡规划条例》第五十条，房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。

　　“住改商是严令禁止的，相对而言住改办则没有明确要求。”汤圣泉表示，根据规定，住宅性质的房屋不可用于公司的注册地址，而且开发商和发函的街道也都没法保证，在多少年内可以注册公司，因此实际上，曹先生的购房目的并没有达到。根据《合同法》的相关规定，开发商应该予以退还定金。

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