本月前两周新房交易量持续下降而且不少新盘折扣优惠幅度大
今年的楼市真可谓是风起云涌，先是杭州、常州部分楼盘大幅打折促销，“楼市崩盘论”就此发酵；后来一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络，楼市降价潮继续升温。近日，青岛楼市传来降价“风”，李沧区一新盘起价仅为8166元/平方米，比周边楼盘每平方米便宜近1500元。而来自交易中心的统计显示，传统的“金三”也未现“小阳春”迹象，反倒出现了成交量下降的态势。
购房者开始观望
“最近好几个朋友跟我说，李沧有几个楼盘在大打折扣，优惠力度很大，我去看了，确实挺诱人的，但照此态势发展，再等等价格会不会越来越低啊，那时我再出手不是更好吗？”今年28岁的杨先生早已将购房一事提上日程，因此格外关注岛城楼市，尤其是市北、李沧两个区域的楼盘价格。
记者采访了解到，李沧书院路上一在售盘日前计划推出新一批房源，户型面积为80-120平方米，主推90平方米套二户型，为了带动销售，打出了起价8166元/平方米的惊人报价，现在还有交5000元享受96折的优惠。“这个盘早就开盘了，之前我有一个朋友买了一套，将近一万块钱一平方米。这批楼盘报价才八千多块钱，虽说楼座不同，采光、通风、户型什么的略有差别，但这么明显地下降，让很多业主措手不及。”听闻朋友的遭遇后，杨先生为自己捏一把汗，也动摇了他立即出手的决心。
新盘折扣优惠幅度大
同处李沧区的另一新盘近日也推出最高91折的优惠活动，位于黑龙江路沿线的一新盘本月底预计推出新一批房源，主力为79-88平方米的套二套三中小户型，推出“阶梯式团购”，置业者参团立享6千抵1.2万或2万，每增加1人额外再减80元，人越多优惠越大。此外位于开发区唐岛湾畔的一在售项目自3月14日起至5月10日，推出团购优惠，交5000元享总房款94折优惠，并赠送价值10万元车位一个；参团可享首付20%特惠，首付低至15万元；其中一个双南卧户型还可享交5000元享85折特惠，不送车位，惠后起价仅7692元/平方米。优惠力度之大，让开发区同一片区的新盘感受到了不小的压力。不过记者也注意到，目前推出大幅折扣优惠的新盘仍是少数，多数新盘在张罗开盘计划，通过广告卖力宣传提高影响力。
房企销售目标预增趋缓
此外多家大型房企发布的业绩公告显示，虽然经历了去年业绩的“高歌猛进”，但面对今年偏冷的销售形势，不少千亿房企在制定销售目标的时候显得十分保守。碧桂园集团去年一年实现了销售额翻倍增长，跻身“千亿军团”，全年合同销售金额达1060亿元，同比增长约123%。于本周在港举行的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌将2014年的销售目标定为1280亿元，相比去年，仅预增20%。而中海地产主席兼首席执行官郝建民在业绩发布会上公布，2014年的销售目标为1400亿港元，相比去年1385亿港元的销量仅有1%的增长。
而其余几家尚未召开业绩发布会的千亿房企也已经通过各种公开渠道公布下一年的销售目标，销售目标增幅绝大部分低于去年增长速度。其中恒大地产在去年迈入了千亿军团后，将今年销售目标定为1100亿元，较2013年目标高出10%，略高于去年销售额的增长速度。绿地则是唯一一个大幅提升销售目标的千亿房企，其2014年销售目标定位2400亿元，比2013年增加近50%。而去年，绿地销售额的增幅为53%。这些房地产大鳄已基本都进入了青岛市场，在我市开发了一个又一个大盘，也早已成为市民购房的主要对象。它们的一举一动直接牵动着市场这根敏感的神经。
新房交易量连跌两周
市场上的这些风吹草动直接地反馈到成交量上来，尤其是3月10日我市公积金新政落地后，青岛新房成交量持续下跌，传统楼市旺季“金三”表现很淡。根据青岛网上房地产公布数据显示，上周我市新房共成交1669套，同比前一周下跌近一成。其中新建住宅成交1348套，相比前一周微幅下跌了1.3%。从上周每日新房成交情况中来看，青岛楼市继3月第一周成交量遭遇“滑铁卢”后，上周成交量依然呈下滑趋势。一周中仅有2天新房成交量达到300套，成交量最高的一天为3月12日，单日卖出315套新房。其次，3月11日也达到301套。成交量最低谷出现在3月15日，单日新房成交仅为142套。
从各区域新房成交情况来看，上周依然由黄岛区“力拔头筹”稳坐冠军宝座，城阳区奋起直追抢占亚军宝座，胶州市跌落至第三位。但此前一直热销的李沧、市北进入3月后一直表现不尽如人意，排名始终落后。李沧区上周只有一个项目进入一周销量十强，海尔鼎世华府一周售出新房33套位居第六位，3月份还将加推300多套房源，预计在本月下旬上市。而市北区唯一上榜项目是绿地欢乐滨海城，上周该项目以28套的销量排名第9位，作为市北区少有的售价在万元线下的新盘。
长效调控下市场不会太冷
针对上周二手房交易情况，青岛科威不动产总经理孙杰表示公积金新政对二手房市场的交易量是有一定影响，但信贷政策保持收紧以及购房者对两会的观望是近期市场恢复缓慢的主要原因。一方面，房贷政策自2013年四季度到目前都没有出现任何放松迹象，购房成本上升的压力在一定程度上抑制了需求的释放。如果二季度信贷市场仍没有改善，市场仍将继续受影响。另一方面，今年两会政策并未出台明确的房地产调控政策，预计两会结束后，观望气氛将慢慢减弱。
另外，从长远看政府目前的调控思路已经从抑制需求，直接干预房价和市场向分类指导与长效调控机制转变。在当前政策条件下，随着买卖双方预期的变化，需求量和交易量会在二季度出现相对明显的增长，二手房市场回暖之期应该不远。
而对于近日个别新盘推出的折扣，孙杰表示，这是很正常的促销手段，尤其是对于在同一区域同质化较为严重的新盘来说，要想快速实现销售目标，缓解资金压力，在价格上做文章是比较直接的办法。
何时才是买房最佳时机
面对目前楼市的情况，何时才是入市的最佳时机？“从目前的情况来看，市场对今年‘小阳春’的担忧不是没有道理。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，“两会”期间确定今年广义货币M2预期增长13%左右，意味着今年上半年流动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。但是，他判断，品牌开发企业的大范围的营销动作将驱动“小阳春”之后的楼市再度走向一个较热的状态，只是热度肯定比不过去年。
对于投资者来说，应根据房企的转型进行新的调整。“从区域市场看，一线城市的投资需要更谨慎。实际上在汇率市场逐步放开的情况下，目前很多投资者开始撤离一线城市，转而投向美元资产。而从二三线城市的角度看，新型城镇化仍有较好的机遇，所以在此类城市中心的物业投资仍有较大的盈利空间。”从时间上看，2014年仍然会有一个较好的投资机会。尤其到了四五月份，大型房企会有比较大的推盘力度。这个时候的楼盘售价相对低，在这个时间节点介入符合投资策略，但也要谨慎。
