游金地:如何理解新一轮的城镇化？

　　近日，有关由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》等相关信息激起了各界的各种热议，特别是提到此规划"将在未来十年拉动40万亿投资"，这一指向性的愿景让地产行业者信心倍增，犹如在这寒冬的一把熊熊烈火。

　　那什么才是新一轮的城镇化呢？还是像现在这样的大多数城市的发展态势，一二线城市不断摊大饼，城区面积不断扩大，三四线城市争相建设产业新城，依托所谓产业化带动城市化？然而这样的城镇化的效果呢？"堵城"、"空城"、"城漂"，或许这不是中央提倡新型城镇化的目标，或许也正是有了这样的现状，才提出了新的发展方向。

　　那在这个大背景下，作为一个地产行业工作者，谈几句没有高度和深度的言论，说说自己对新型城镇化的看法。

　　第一、新型城镇化需要共识基本方针。当前很多人已经单纯的把新政府的城镇化建设目标当做了房地产即将再次疯狂的政策基础。但从紧跟放出来的各类对房地产从严调控的信息中，我们要明确此次新型城镇化的根本目的，重点在于着力扩大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化。而不是过去的"大跃进"般的地产投资狂潮。所以，此轮发展中，地产不再是单一的主力，消费产业会扮演更重要的角色。

　　第二、新型城镇化需要首先解决城市人口的问题。当前不论几级城市都存在一个城市化人口速度很缓慢的问题，这也是"空城"现状的主要原因之一。究其原因，土地利用、房产投资速度过快是个因素，很多新城的建设，房地产的投资性消费是个重要推力，但这部分的消费未能带来新增人口。其次，就是农村人口未能成为实际的城镇人口。特别在三四线城市，农村人口在当地买了房，但是外出打工，造成了三四线城市的空城和一二线城市的城漂现象。所以此次，有关户籍制度改革的声音才如此强烈，但户籍改革不应是单纯的农民市民化的转变，如果实现各线城市的人口都能有效增加是根本要务。大城市小城镇或许会是新方向。严控大城市的用地规模，发达地区的小城镇建设符合当前产业的布局结构，有效实现"城漂"就地转换。三四线地区，农村滞留人员就近转移，实现当地城镇与城市的无缝对接。

　　第三、新型城镇化需要平衡产业发展。在上一轮的城市化发展格局中，不少地方的产业园区也伴随新城建设得到了长足发展，这些产业园区不仅是城市化的建设表现，更是GDP的重要组成。但也要看见，不少地区产业园区同质化，发展不均衡。在国际经济形势看不见明天的形势下，如何实现下一个五至十年的产业兴城的发展初衷，现阶段再次梳理各级园区的发展目标、发展定位显得尤为关键，实现产业互补，优势互通，或许不单是利于产业发展，更能实现城镇化的持久发展。

　　第四、新型城镇化更要解决配套滞后，交通、市政、教育、医疗社会保障体系都要需加快配套完善。当前的城镇化格局下，"新城空城"和"堵城"现象的原因之一在于新城的各项配套不完善，城市新区只是有了外壳而无实质。因此新型城镇化，相关配套必须完善发展，这才能实现以消费带动经济发展的初衷。

　　未来城镇化进程仍离不开房地产支撑，但已不是单纯依赖房地产推进城镇化的老路子，进而对地产界而言，商业地产、工业地产、以及各类配套型地产的发展蕴藏巨大潜力。万科走商业，万通走工业似乎在表明着未来的市场潜力，行业标杆的作用或许正是在此时显现。