三亚安置房变商品房 千余业主遭强拆

三亚安置房变商品房 千余业主遭强拆

　　在强拆启动之前，51名业主向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，将三亚市执法局和三亚市政府告上法庭，并递交了停止执法局执法行为的申请书，但被法院驳回。紧接着，51名业主向海南省高级人民法院上诉。

　　1职工安置房变身商品房小区


　　三亚位于海南岛的最南端，因为其优越的地理位置，冬季优良的气候环境，成为很多希望到南方躲避朔北寒冬的“候鸟”老人的首选。


　　海南省瞅准了这个商机，也颁布了相应的优惠政策。根据2010年海南省颁布的《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(下称《意见》)显示，海南省积极探索廉租住房租售并举、共有产权的管理方式。国有垦区、林区和国有企业利用自有存量国有建设用地集资合作建房的，在满足本企业职工需求的前提下，经县级以上人民政府批准，允许将剩余房源作为限价商品房对外销售。外售的限价商品住房在补缴土地出让金和相关税费后，办理商品房产权证。


　　金阳光小区就是在这种背景下产生的。金阳光小区位于三亚市崖城镇玉井温泉旁边，所属土地是三亚市热带农业科学研究院(下称热科院)的土地。根据三亚市城乡规划委员会2013年第十次会议颁布的《三亚市现代农业科教园项目修建性详细规划》，规划范围内的488亩地中，有总计56亩左右的两块二类居住用地(A09、A13)。这56亩地的用途是安置职工住房，及教师、学生的宿舍用地。


　　2010年5月5日，热科院与三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司(以下简称为玉井公司)签订《土地承包合同》，约定热科院将300亩土地承包给玉井公司使用，土地承包金每年每亩400元。


　　2012年7月21日、2013年4月19日，玉井公司与三亚广励智信投资置业有限公司(以下简称广智投资)，先后签订《三亚现代农业科教园A09地块投资建设经营协议书》(23.3亩)、《三亚现代农业科技园A13地块投资建设经营协议书》(29.5亩)。按照合同约定，广智投资在这两块地上投资建设楼房。


　　2013年6月起，广智投资开始动工建设楼盘，即金阳光小区。2014年初，小区内17栋楼盘相继竣工投入使用。小区内共建设房屋1988套，房屋面积最小30平方米，最大70平方米，销售了1382套，销售金额超3亿元。金阳光小区所依据的政策，就是《意见》中提到的，在满足本企业职工需求的前提下，允许将剩余房源作为限价商品房对外销售。


　　2开发商称“边建边报批”现象普遍


　　家住北京通州的刘银霞今年50多岁，她的母亲因为突发脑梗，腿脚不便，几乎无法下床。即使在北京的五六月份，家里也需要开电暖器给母亲烘腿。到了冬天，两台大功率电暖器加上屋里的暖气片也无法缓解母亲的疼痛。


　　2013年冬天，刘银霞在朋友的推荐下，带母亲来到了三亚，她发现三亚冬天的温暖气候对于母亲的病痛很有好处。而当时，金阳光小区正在兜售房屋，其主要卖点就是小区内有免费的玉井温泉水，温度可以达到60摄氏度以上。考虑到温泉水独有的疗养作用，刘银霞从并不多的积蓄中拿出20多万，以7000元一平米的价格买了一套住房的使用权。购房协议上写明，刘银霞的20多万，购得房屋的20年使用权，开发商再赠送30年使用权，共计50年。“这房子就是为了我妈买的，50年的时间怎么着也够用了。所以，买房的时候我没强求70年的产权。”刘银霞说。


　　湖南的郭相军(化名)年仅40岁就患有高血糖，每天为了控制血糖要服用一堆药物。但是，他每年来到三亚度假，血糖就会自动稳定在正常水平，不用服用任何药物。因此，他也想在三亚购置一套住房。恰好在2013年10月，在重庆房交会上，好几个三亚市的楼盘来参展，其中就包括金阳光小区。在房展会现场，工作人员告诉郭相军，金阳光小区目前的手续的确不全，但是在三亚楼盘里，“边建边报批”的现象很普遍。郭相军咨询了其他楼盘，发现手续齐全的楼盘确实很少；于是，他放下了戒心，购置了一套金阳光小区的住房。


　　多位业主证实，不仅在重庆，金阳光小区和三亚市的相关官员一起，在青岛、哈尔滨、长春、北京等北方城市都做了宣传。由于宣传得力，1300多住户中，一多半都来自东北三省。


　　3执法人员9天强拆十余栋建筑


　　同样购买了金阳光小区住房的戴禾娟(化名)退休前是一名法律工作者。


　　2014年年底，她拿到了房子的钥匙，小区内的物业也已经正常运转。但是，好景不长。2015年的4月13日，三亚市执法局在小区内张贴了限期搬迁公告。公告称，三亚现代农业科教园项目在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自建设房屋。2015年4月9日，执法局曾经要求违法建设者自行拆除违建，但是对方未予理会。因此，执法局决定在4月16日进行强拆。执法局要求，在4月16日之前，所有住户完成搬迁。同时附上的4月9日下发给玉井公司等的强制执行决定书上称，如不服从本决定，可在决定送达日起60天内向三亚市人民政府提起仲裁，可在三个月内提起行政诉讼。


　　早在2014年3月25日，执法局就确认金阳光小区属于违法建筑，因此致函三亚市供电局，要求3月26日以前，对金阳光小区进行断电。2014年4月1日，执法局又致函海南天涯水业集团，要求4月4日停止对金阳光小区供水。4月16日以后，供水供电基本断绝。


　　执法局3月25日和4月4日的函书上称，金阳光小区属于违建。但5月25日，三亚市执法局还致函三亚市规划局，了解金阳光小区是否具备规划许可证。在5月27日，三亚市规划局答复称，金阳光小区所属的现代农业科教园项目确实没有规划许可证，但是有修建性详细规划。


　　刘银霞说，因为小区内的温泉水是天然的，无法断绝，所有小区内的生活用水问题好解决，饮用水问题也依靠外购矿泉水解决了。但是，因为没有电，小区内留守的住户必须承受五六月份海南35摄氏度以上的酷热。因为没有办法使用电冰箱，很多糖尿病病人的胰岛素无法保存，因为无法按时注射，很多糖尿病病人都不同程度地出现了病症，不得不离开小区。


　　为了解决用电问题，小区居民中有电力专业的人启动了小区内的应急电源，自行发电。但是因为这种发电方式成本太高，只能每天早上6点到7点供电一个小时，每天下午5点到6点再供电一个小时。


　　2015年7月7日早晨，大批工程车辆和执法人员开进了金阳光小区。五六百名住户的“守房”宣告失败，强拆行动开始。戴禾娟说，当时不在小区内，她房子里七八万的财产都没有及时拿出来，至今下落不明。刘银霞说，大部分业主的屋内物品都没有拿出来。


　　按照当时官方的统计，强拆行动于7月15日结束，共9天，动用了执法力量5610人次，拆除违法建筑17栋。但是，记者于2016年4月19日到达现场时却发现，17栋中依然有3栋住房没有拆除，房内无人居住。


　　4业主质疑直接强拆不符合规定


　　戴禾娟说，按照法律规定，执法局应该给足玉井公司等公司3个月的时间，如果超过了3个月的起诉期，才能够以他们拒绝自行拆除为由，采取强拆的措施。况且，玉井公司等有足够的理由“不服”强执决定书。因为按照我国城乡规划法第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。


　　2012年，住房和城乡建设部发布了《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》。《指导意见》对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”建筑有明确的规定。《指导意见》称，违法建设行为有下列情形之一的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形：（一）取得建设工程规划许可证，但未按建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的。（二）未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的。


　　戴禾娟说，已经取得了修建性详细规划的农业科教园项目恰好属于第二种情形。因此，仅凭金阳光小区没有规划许可证就直接实施强拆，是不符合规定的。


　　在三亚市，金阳光小区不是第一个缺乏规划许可证的楼盘。但是，有的楼盘就可以逃脱被强拆的命运。


　　戴禾娟提供其查阅的书面记录显示，2013年，在海南省政府官方网站的省长信箱中，有人反映，三亚市南山花园小区同样存在缺乏规划许可证的问题，希望拆除违建。海南省信访局当时回复称，因为南山花园小区大部分房屋已经售出，且大部分业主已经入住，因此执法局未采取强拆，而是限期要求其补齐手续。


　　5业主诉执法局和市政府被驳回


　　2015年6月2日，在强拆启动之前，以戴禾娟为代表的51名住户向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，将三亚市执法局和三亚市政府告上法庭，并递交了停止执法局执法行为的申请书。戴禾娟等人认为三亚市执法局的执法行为存在违反法律、法规的规定。三亚市市政府应该对三亚市执法局的执法行为承担法律责任。戴禾娟等人请求法院判决三亚市执法局和三亚市政府的行政行为无效，执法局强拆行为违法，并赔偿51名住户购房款损失1280多万元。


　　在法庭上，玉井公司作为第三人发表了观点。该公司表示，政府的强拆行为不具有合法性和合理性。玉井公司办理了70%的报建手续。因为边建设边报建的方式在崖城地区是普遍存在的，所以金阳光小区在崖城地区手续已经比较齐全。金阳光小区从立项到控规、修规乃至房产推荐会，都是政府在后面推动的。2012年8月至2014年2月的建设期间，没有任何政府部门说该建筑是违建。直到2015年3月，执法局才发出搬迁公告，要进行强拆。公司认为，该项目10多万平方米，执法局应给予开发商时间，而不是强拆，浪费资源。


　　2015年8月4日，法院驳回了戴禾娟等人停止执法局执法行为的申请。2015年12月31日，戴禾娟收到了法院发出的行政裁定书。三亚市中院驳回了戴禾娟等人的起诉。同时，法院认为，戴禾娟等人不是三亚市执法局的行政处罚决定和强制执行决定的相对人，相对人是三亚市热科院、玉井公司和广智投资。三亚市执法局强拆的行为也未对戴禾娟等人的合法权益产生实际影响。三亚市政府不是本案的适格被告。虽然在7月7日的强拆现场出现了政府的工作人员，但是他们是去现场维持秩序的，并没有参与强拆。


　　2016年1月12日，戴禾娟等人向海南省高级人民法院上诉。他们认为，在强拆中，自己屋内的财物至今下落不明，确实造成了自己的合法权益损失。三亚市政府在前期的房地产宣传上，有不可推卸的责任。


　　2016年4月18日，海南省高院召开听证会。戴禾娟等人和三亚市执法局的代表都到场听证。目前，听证结果还未公布。


　　戴禾娟说，其他一些住户选择起诉玉井公司和广智投资，或者和他们走民事仲裁程序。但是，开发商玉井公司和广智投资表示没有钱赔给住户，自己在强拆中也损失了很多钱。戴禾娟说，作为买方，强拆的损失不应该由自己承担。


　　6执法局称诉讼期间可执行强拆


　　2016年4月21日，三亚市执法局接受了记者的采访，执法局工作人员钟先生代表执法局对戴禾娟等人的质疑做出了回应。


　　钟先生称，执法局依法强拆金阳光小区的过程是比较完善的。执法局认为，金阳光小区违反了三亚市现代农业科教园项目的规划，擅自更改了土地性质，建设了金阳光小区。执法局从2015年4月9日起，先后下发了《行政处罚决定书》《强制执行催告书》《强制执行决定书》等文件，一切手续都是按照规范程序做的。


　　当记者提出，按照现代农业科教园项目的修建性详细规划，A09、A13地块属于二类居住用地，建小区并未改变土地性质时，钟先生说，自己不是当时强拆的具体执行人，金阳光小区具体哪些地方违反了规划并不是特别清楚。


　　对于小区住户反映的执法局断水断电的行为，钟先生承认执法局先后两次断电。第一次是为了停止继续建设


　　违法建筑，第二次是为强拆做准备。他说，断水断电是符合三亚市的规定的。根据《三亚市违法建筑管控办法》第四条第九款的规定，对于市综合行政执法局在查处违法建设案件过程中，需要对违法建筑物采取断电、断气、断水等措施的，供电、供气、供水部门要给予配合执行。


　　记者提出，在执法局决定强拆以前，是否与当地的城乡规划部门沟通过，确定金阳光小区的违建程度是否可以通过更改来消除影响？钟先生称，执法局在执法过程中与城乡规划部门的沟通，就是在2014年5月25日，三亚市执法局还致函三亚市规划局，了解金阳光小区是否具备规划许可证。


　　戴禾娟等人还质疑，法院直到2015年8月4日才驳回了自己停止执法局执法行为的申请。为什么在7月7日，法院还未做出决定，执法局就已经开始强拆。钟先生回应说，根据我国《行政诉讼法》第五十六条的规定，诉讼期间，可以不停止行政行为的执行。


　　对于三栋没有拆除的楼房，钟先生解释说，这三栋楼是符合规划的热科院员工的安置楼，所以没有拆除。至于为什么当初汇报成果的时候没有提及这三栋未拆除，他并不清楚。


　　北京雄志律师事务所律师姜健表示，在以往的违建案件中，正常的做法确实是业主向开发商讨要购房款。因为建筑物属于违建，所以购房合同就是无效的。因为合同是无效的，开发商就应该退还购房款。因此，这就是属于业主与开发商之间的民事官司。如果开发商坚称自己没钱，或者事实上确实没钱，业主能够拿回购房款的希望也比较渺茫。因为法院会选择终结执行，等到开发商有钱了再行恢复执行。但是，很少有业主能够等到恢复执行。业主选择采取行政诉讼，控告政府在拆除违建的过程中的程序问题，能够得到法院支持的确实比较少见。