青岛楼市3月回春 需求量不容小觑

　　青岛楼市在经历了2月份的沉寂之后，预计3月份将有17盘入市，其中纯新盘7个。

　　据业内人士分析，春节前，央行、银监会发布房贷新政，不限购城市首套房首付可降至20%，这一新政刚刚在青岛七家银行落地，随即契税新政出台并于2月22日起正式实施，本轮利好政策对推进房地产市场“去库存”，降低交易成本，促进房地产行业健康发展将起到积极作用。

　　市场推盘节奏逐渐复苏

　　据青岛机构数据中心监测，截至目前，2月份只有李沧区保利香雪山一个项目加推，推盘量40套，面积为3820平方米，去化率75%。

　　据了解，3月份推盘节奏将逐步复苏，预计将有17盘入市，其中纯新盘7个，分别为市南区的海怡半山、崂山区的都市果岭、青西新区的保利林语镜和集力新年华、城阳区的福根美林和云鼎国际，以及莱西市的置信新城里。

　　从开盘区域来看，主城区与辅城区可谓平分秋色，主城区共有8个项目入市，刚需重地李沧区数量最多，占据一半，分别为中南世纪城、悦湖山、和达景城和卓越皇后道。市北区的两个项目都位于老四方区，分别是海尔玫瑰兰庭和海山慧谷。

　　崂山区和市南区各有一个项目，分别是崂山区的都市果岭和市南区的海怡半山。海怡半山做为市南纯新盘，值得关注，该项目位于彰化路15号，彰化路与香港中路交汇处，由2栋18层小高层、1栋16层、1栋15层小高层加底商组成的沿海住宅区，绿化率为40.3%。项目周边配套有海大幼儿园、燕儿岛路小学、江苏路小学分校(银海学校)、青大附中、青岛大学、海洋大学等，商业紧临海信广场、阳光百货、麦凯乐购物商场、佳世客购物中心。

　　青西新区新房成交量、供应量近两年一直占据各区市首位，3月预计开盘数量将达到5个，除保利林语镜和集力新年华为新盘，其余万达维多利亚湾、珠山秀谷御墅和珠山名苑均为老盘加推。

　　据青岛机构数据中心分析师透露，由于刚刚过完春节，市场正处于复苏阶段，3月预计开盘的项目有个别楼盘有可能会推迟到四、五月开盘。

　　楼市告别“暖冬”迎“春天”

　　据分析师邵凯分析，契税下调、首付比例降至两成，农历新年之后，市场行情持续宽松，青岛楼市告别“暖冬”，再迎“春天”。新的利市政策出台之后，业内有悲观情绪认为，国内的房地产市场目前是在透支潜在需求，相应的救市政策也是一种变相透支。目前的经济结构，房地产业仍是最大的支撑点，政府仍然要依靠房地产，业内失控情况出现几率几乎为零，就目前的市场情形来看，需求是在不断增加的，这里不强调“刚性”或“改善”，像青岛这样快速发展的二线城市，外来人口的增幅逐年增长，直接与潜在需求都不容小觑。

　　区域间房价分化短期难化解

　　就青岛的房价走势问题，邵凯表示，青岛就像一个微缩市场，不同区市间因地域、人口资源不同，在房价问题上或将继续分化。

　　市南、市北、李沧区相当于需求旺盛的“一二线城市”，土地资源稀缺，房价自然不会降，热点区域或项目涨幅较大也不是不可能。

　　城阳区、即墨市是相对独立的市场环境，对市区外溢需求吸收乏力，主要还是依靠内部消化，房价水平继续维持平稳是基调。

　　高新区、青西新区借力自然资源和价格优势，会吸引部分外来购房者，尤其是青西新区，近年来，淄博(楼盘)、潍坊(楼盘)、甚至其他省市的购房者也会选择来此置业，政策支撑和资源优势是最大吸引点，虽然需求在增加，但这也是少数，地缘需求依然是主力。

　　青岛楼市中平度、胶州、莱西市就像“三四线城市”，有大量的土地资源，现有库存量大，需求外溢，内在去化乏力，不可避免开发商以价换量等变相促销动作，不同区市之间房价的分化，是短时间内难以化解的。